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ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN (pdf)
mesa general
 


COMUNIDADES DE PROPIETARIOS



El proyecto Maxhábitat trabaja en la Comunidad de Propietarios
a través de la Administración de Fincas que gestiona sus intereses.
El resto de profesionales dependen de esta Administración,
siempre coordinando con el Presidente de la Comunidad.

 

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ADMINISTRACIONES DE FINCAS

.....La decisión del Administrador de trabajar total o parcialmente en el Sistema Maxhábitat, le va cambiar la vida favorablemente, tanto a su actividad como en los servicios a ofrecer a sus Administrados.
.....El único objetivo del Proyecto es satisfacer las necesidades de todas las Comunidades de Propietarios en cualquier servicio o problema de la edificación, siendo la primera inquietud racionalizar el mantenimiento de la finca y preveer las necesidades y posibilidades de realización en materia económica.
.....El cambio de sistema de vida financiera (que no crisis) exige nuevas formas de entender la participación económica de las Comunidades o la eterna decadencia de la finca en mantenimiento y rehabilitación por falta de recursos, o bien intentar aprovechar los recursos humanos propios y otras formas de financiación y contratación.
.....Debemos de encontrar soluciones en nuestros propios recursos y a ser posible dentro de nuestro entorno o lo mas próximo posible, lo cual es factible con ideas y formas diferentes, siempre bajo la coordinación de un profesional (Aparejador).
.....La Administración de Fincas hace, y a veces muy mal, un papel que no le corresponde y que generalmente no está preparado: se hace perito en obras, incluso coordina con otro, que a veces no sabe (Presidente) lo que le conviene a la Finca comunitaria… Dejemos que cada cual haga su propio trabajo y la que corresponde al Administrador es administrar, o sea cobrar, pagar y reclamar,… por encima de todo supervisar.

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FINANCIACIÓN

.....Antes habían dos factores que incidían en la financiación, (dos sillas vacías en la mesa de nuestra ilustración).
.....Nunca se prodigó mucho la financiación en la Rehabilitación. Con las aportaciones de los vecinos y una cierta dosis de malabarismo del administrador pudo funcionar, pero el poder adquisitivo cayó un tanto y a veces ya ni se presenta a la mesa. En definitiva que existe, pero está tan ocupado que casi no aparece.
.....Los otros dos (Ayudas del Estado y Entidades Financieras) como siempre, una parece que está, pero no está y la otra ni se presenta y posiblemente se lo tengamos que agradecer visto lo visto.
.....Está claro que esta reunión se queda muy devaluada por las ausencias. Alguien dijo: “no le pidas un paraguas a un banco cuando llueve”… y desde luego ahora llueve y de que manera.
.....La pregunta que tenemos que plantear es ¿Hemos de esperar sentados a que se presenten estos señores? Por que igual tardan en llegar, eso si llegan, por que para tan poca cosa no merece la pena "untarse", no entendemos que un proyecto que puede “colocar a millones de trabajadores” no tenga ningún interés para bancos y políticos, lo que quizá haga una idea del país en que vivimos y lo que podemos esperar de ambos...
Hay miles de formas de Financiación. Quizás no sea tan difícil con las que podamos aportar cada uno de nosotros, y a la vez podemos empezar a crear una nueva forma mas justa de trabajar. Ese es el Sistema Maxhábitat; un modo de desarrollo personal dentro de un sistema colectivo.
.....No nos vamos a quedar sentados, ni vamos a esperar que acudan estos señores ¡¡VAMOS A DESARROLLAR IDEAS Y PONERNOS A TRABAJAR!!

..... !Sr. Presidente excusando a los ausentes... puede comenzar la reunión¡
.... . !Los seis gremios presentes estamos con su Finca y su Administrador¡

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FABRICANTE

.....Hasta el momento se han visto en los Almacenes únicamente productos referenciado por las grandes marcar comerciales, que en su mayoría son distribuidoras que comercializan productos que fabrican otros, eso sÍ con muchos sellos de calidad.
.....A su vez les negaban la información a los usuarios a cambio de productos de marketing, muy bien presentados y con mensajes subliminales que inducían a colocar en los presupuestos productos recomendados en muy bonitos carteles que a su vez triplicaban las necesidades de almacenamiento con la  “necesidad” del mismo producto con tres marcas comerciales.
.....La agresividad del Marketing, ocupó y sigue ocupando el 85% de las estanterías de cualquier Almacén, siendo el resto de sucedáneos con mucho mejor precio sin ninguna verificación en la calidad o idoneidad en la aplicación.
.....En esta situación rara vez se podrá acertar con un material en su idoneidad e incluso en su relación calidad/precio.
.....El Sistema Maxhábitat exige al fabricante UN PRECIO JUSTO CON UNA CALIDAD ADECUADA. El volumen de obra que alcanza el sistema da para tener fabricación propia y disposición a investigar y desarrollar nuevos productos para nuevas soluciones. Maxhábitat, a través de su entramado profesional, va a detectar los productos más adecuados del mercado al mejor coste únicamente con criterios de calidad y de idoneidad.
.....También se trabajará con pedidos concretos a Fabricantes, adecuando el producto a las necesidades del usuario, con la intervención verbal y/o escrita del Aplicador, Aparejador y Fabricante, limitando mucho la estandarización de los productos, ya que si cada muro es diferente cada región del país también lo es.
.....Estos Fabricantes deberán de ensayar productos de innovación así con atender las necesidades del colectivo en cuanto a la búsqueda de nuevas soluciones, incluso preparar formatos de aplicación y todo tipo de información.
.....La logística y distribución será únicamente a los almacenes asociados y actuará como agente un Aparejador asociado, siendo también el que resolviera si algún problema surge en la zona y correspondiente al almacén donde medió. En la distribución de costes se tendrá en cuenta el coste de mediación.

 

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EMPRESA AUXILIAR

.....Aquí se requiere definir mejor a quienes nos estamos refiriendo, puesto que en muchas ocasiones existen “Empresas Fantasmas” (contratistas que cuentan como auxiliares). En los que incluye este grupo, estamos pensando en quien subcontrata todo el personal que participa en la Obra, desde el Técnico hasta el que retira el andamio y barre la acera y como mucho está en plantilla la chica de la oficina y a media jornada.
.....Entendemos como Empresas Auxiliares las que puntualmente inciden en la obra, como pueden ser fontaneros, electricistas, carpinteros y otros gremios que asisten a la Empresa de Rehabilitación en momentos puntuales.
.....Estas mismas Empresas, a veces, también invierten su sentido y es el profesional de Rehabilitación quien le ayuda en su cometido. En este caso puede invertirse la función. También, y atendiendo criterios económicos y de financiación, se podría dar el supuesto de contratar por separado todas y cada una de las participaciones en la obra, con lo que a la vez de repartir responsabilidades también se repartirían los aplazamientos del cobro.
En esta ocasión también tenemos definir en la Web el campo de este tipo de empresas, dejando sean las Administraciones quienes vayan “colocando” las que utilizan, y así presentarlas como disponibles a los demás. Incluso ellos también se pueden beneficiar de las otras aportaciones.
.....Debemos observar que todas estas acciones no darán resultado sin la intervención y mediación de un aparejador en todo momento de cada obra, por pequeña que fuere.

 

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EMPRESA COLABORADORA

 

.....Entendemos por Empresas Colaboradoras, las que en ocasión de la rehabilitación de la finca, aprovechan elementos comunes para realizar algún tipo de instalación compleja, de tipo de elevación, climatización, adecuaciones de sistemas, energías alternativas, domótica, etc…
.....Esta clase de industria o empresa instaladora no siempre están a disposición de la Comunidad. Además, rara vez, se tiene en cuenta la colaboración y nunca se contempla la instalación conjunta a largo plazo (es verdad que las comunidades no son muy previsoras en términos de largo plazo), con lo que tienen muy limitadas sus actuaciones, las cuales serian en ocasiones muy rentables para la comunidad.
.....En este tipo de proyecto, y aprovechando la acción de los Aparejadores, vamos a proponer estudios conjuntos con posibilidades de financiación, para ir instalando ahorro y comodidad en los pasos de mantenimiento o reforma que necesiten los inmuebles.
Este procedimiento seria muy conveniente asociarlo al plan de Inspección Técnica a Vivienda que ya se está haciendo en algún que otro municipio.
.....También en esta cuestión es fundamental la figura del Aparejador propio, para adecuar la problemática total a soluciones parciales y asumible económicamente a los propietarios y al Sistema Maxhábitat para ejecutarlas, incluso financiarlas.

 

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APLICADOR

.....El objetivo de Sistema Maxhábitat es funcionar, o sea hacer las cosas de forma posible, sencilla, rápida y segura a través de nuestra Web. Por lo tanto todo tiene que estar disponible en la Red y a disposición de cualquier usuario, mas para los interrelacionados.
.....Para Aplicadores, que también podemos denominar Empresas de Rehabilitación, todavía no hay nada en dicha Web (desde luego no es por falta de demanda), sino que debemos de definir quien, como y de donde viene el oficio de aplicador a quien vamos a homologar y como se tiene que incorporar.
.....El momento actual no da para muchos cursos de adaptación, (que tampoco, son muy necesarios) y la forma de incorporación sería a propuesta de las Administraciones de Fincas con los propios aplicadores que tienen ahora. La novedad es que a partir de ahora irán de la mano del Aparejador, tanto en el diagnostico del problema como en la resolución del mismo.
.....El perfil del aplicador será el resultado de unir albañilería-obra-andamios, con lo que se conseguiría un oficio nuevo que seria el de Profesional de Rehabilitación. Al margen de la labor de formación que pudiera ejercer el Aparejador sobre este, también desde Maxhábitat se impartirán cursos de información y formación, con lo que se puede llegar a la homologación.
.....El motivo de que se incorporen a través de Administraciones de Fincas, es que al menos tendrían probada la honradez personal y profesional. No obstante, y en ocasiones puntuales y por necesidades económicas de la finca a reparar, “podrían instalarse” alguien que pueda participar a fin de eliminar morosidad en la comunidad a cambio de trabajos y caso de informes positivos ya estaría como disponible en la Web, como aplicador.
.....El último matiz seria la capacidad de asociación temporal y la forma jurídica  a  adoptar para acometer alguna obra de cierta envergadura, incluso la ayuda puntual de alguien sin trabajo que ayude a cualquier obra de su comunidad o en representación de algún vecino que no pueda hacer efectivas sus cuotas de participación.

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APAREJADORES

....Con el Sistema Maxhábitat, las Administraciones de Fincas podrían disponer de uno o varios Técnico en Peritaje al servicio de sus Comunidades y, además, gratuitamente.
....Este “gratuito” solo lo es en cuanto a diagnóstico de pequeños problemas, información, asistencia y consulta sobre problemas técnicos, así como información sobre subvenciones, ayudas y otros.
....Cuando se empieza a trabajar (o sea a entrar en Obra) entonces se cobrar por los honorarios. Se puede hacer gratis un estudio de situación del edificio, pero se cobra la Memoria de Reparación (tarifa reducida) y también reducido el importe de la supervisión de la obra, de forma que si se hiciera la obra, no se hubiera cobrado la Memoria pero sí el seguimiento.
....Otra novedad es que el coste de la gestión del Técnico y la supervisión de la obra, como la presentación de informes, gestiones de permisos y la burocracia que conlleva la misma, será repercutida directamente por el contratante, como si otro servicio se subcontratase. Por tanto irá contemplada en el Presupuesto General de la obra, con la posibilidad que sea la Administración de Fincas quien pague en la misma frecuencia que el resto de la obra (Certificaciones).
....La gran novedad seria que el Técnico en Peritaje interviene en cualquier tipo de obra que se realice en la Comunidad, desde el repaso de pintura de un muro hasta la rehabilitación integral de la finca. Insistiendo sobre la gratuidad inicial y más económico al final, pues dispone de todos los componentes para optimizar el trabajo y asegurar la solución correcta con los aplicadores.
....Una cuestión relevante seria el Peritaje (diagnóstico valorado), que aunque puede y debe de hacerse en colaboración con el Aplicador que designe la Administración, siempre seria el criterio del Técnico el que prevaleciera.
....La responsabilidad del Técnico en Peritaje cambiaría del sistema de Obra Nueva a quedar casi diluida, excepto en el diagnóstico y supervisión, ya que las Garantías se emiten siempre suscritas subsidiariamente entre Aplicador y Fabricante, con el aval de DISPROREHAB, S.L. (Central de Compras y Soporte Económico del Proyecto Maxhábitat).
....Nuestro fin es integrar de manera racional todo lo relacionado en construcción con algo que se llama REHABILITACIÓN y vosotros sois parte fundamental en esta área. Y gracias a vuestra Acreditación y Formación, vuestra participación es muy viable.

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ALMACENES DE CONSTRUCCIÓN

.....Los Almacenes de Materiales de Construcción vienen de herencia con dos grandes inconvenientes:
.....1.- MIRAR MÁS POR SU INTERESES QUE POR EL DE SUS CLIENTES.
.....2.- ALMACENAR Y VENDER PRODUCTOS SIN CRITERIOS DE CALIDAD NI PROFESIONALIDAD, MAS BIEN POR RENTABILIDAD.
.....Con el Sistema Maxhábitat elegiríamos uno o varios almacenes de la zona de influencia de actuación de las Administraciones de Fincas que trabajen dentro del proyecto, sencillamente porque los materiales que utilicen en las reparaciones deberán ser “recetados por un técnico aparejador” con un precio justo, siempre el mismo y estar a disposición del usuario, a mas de una forma de control que nos asegure la retirada del mismo y el supuesto uso.
.....En esa línea de productos no tendrá exceso de almacenamiento ni líneas diferentes de materiales, premiándose la necesidad del cliente mas que la suya propia, como ocurre en la actualidad.
.....La forma de cobro y pago será inmediata, con lo que se evitan riesgos y gastos bancarios. El pago lo puede hacer la Empresa Constructora o la Administración de Fincas.

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